Bail commercial

Le régime des baux commerciaux s'impose de droit aux locaux associatifs servant à l'activité d'enseignement (Code de commerce, article L.145-2, I, 1°), quelle que soit la matière enseignée et qu'il y ait délivrance ou non d'un diplôme, à condition que l'association ait mis en place une véritable pédagogie organisée avec des enseignants dispensant des cours à des élèves pas nécessairement membres de l'association. Le régime s'impose également aux quelques rares associations exploitant un fonds de commerce ou artisanal leur appartenant et immatriculées au RCS ou au registre national des entreprises (Code de commerce, article L.145-1).

Le bail commercial peut également être choisi. Il garantit un bail de neuf ans au minimum, résiliable tous les trois ans avec un préavis de six mois, et confère un droit au renouvellement même en l'absence d'immatriculation au RCS (Cass. 3e civ., 9 février 2005, n° 03-17476), y compris pour les associations sans activité lucrative (Cass. 3e civ., 20 octobre 2016, n° 15-20285). Ce choix doit être clair et sans équivoque dans la rédaction du bail. Avant de s'engager pour neuf ans, les parties peuvent signer un bail dérogatoire de trois ans maximum.

La requalification d'un bail en bail commercial se heurte à la prescription biennale de l'article L.145-60 du Code de commerce, dont le point de départ, pour un même bail renouvelé, est la prise d'effet du bail initial (CA de Grenoble, 28 septembre 2023, n° 21/00735) ; mais en présence de conventions distinctes successives, le délai court à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-15.946). En outre, aucun bail ne peut être perpétuel : une fondation peut valablement délivrer congé à l'issue d'un bail à durée déterminée conclu avec une association locataire, quand bien même l'immeuble proviendrait d'une libéralité initialement consentie en sa faveur (cour d'appel de Rennes, 16 octobre 2024, n° 22/05028).

Enfin, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique introduit, pour les locaux destinés à une activité de commerce de détail ou de gros ou à des prestations de services à caractère commercial ou artisanal, un droit à la mensualisation du loyer sur simple demande du locataire (sous réserve d'absence d'arriérés), applicable aux baux en cours comme aux baux nouveaux ; elle plafonne le dépôt de garantie à un trimestre de loyer (baux nouveaux ou renouvelés). Les associations ayant opté pour le bail commercial sans activité commerciale restent en principe hors du champ de la mensualisation.

Bail professionnel

Lorsque le local est affecté à un usage exclusivement professionnel et que l'activité n'est pas de nature industrielle ou commerciale, il relève des baux professionnels (loi du 23 décembre 1986, article 57-A). Cela concerne les associations exerçant une activité rémunératrice de production, distribution ou prestation de services, à titre habituel et organisées comme des entreprises. Si l'activité est agricole, le bail sera soumis au statut du fermage (Code rural, article L.411-1). Le bail professionnel garantit un bail d'au minimum six ans, renouvelable et résiliable à tout moment par le locataire. La renonciation d'une association au statut des baux commerciaux, en connaissance de cause et après la naissance de son droit au renouvellement, reste valable sous l'empire du droit antérieur à la loi Pinel du 18 juin 2014 ; les parties sont alors liées par un bail professionnel reconduit, dont le congé est soumis à l'article 57-A précité (cour d'appel [CA] d'Aix-en-Provence, 22 mars 2023, n° 21/11520).